Evaluación de rentabilidad de una propuesta inmobiliaria residencial, ubicada en territorio urbano sin disponibilidad de servicios sanitarios en la comuna de Villa Alemana

Abstract

El presente trabajo para optar al título de ingeniero en construcción, se basa en la gestión inmobiliaria, con énfasis en la adquisición y venta de propiedades. Para poder identificar cual es la incidencia económica de una Ampliación de Territorio Operacional (ATO) en la rentabilidad de proyecto. Para generar la propuesta inmobiliaria se analizaran antecedentes del mercado de la comuna de Villa Alemana, debido al crecimiento demográfico e inmobiliario que comprende principalmente el sector sur de la comuna.

La propuesta inmobiliaria comienza con la recopilación de antecedentes del Plan Regulador Comunal (PRC) de Villa Alemana, el cual en base al análisis de sus variables urbanísticas se podrá definir una posible volumetría del proyecto, definiendo primero cual es la zona que presenta aquellas variables que permitan aprovechar al máximo la constructibilidad. A dicha zona identificada, se le estudiara el mercado inmobiliario, lo que permitirá conocer cuáles son los costos de terrenos presentes en el sector, definiendo y escogiendo uno donde se emplazara el proyecto al que se le analizara la rentabilidad, también se analizara del mercado, cuáles son las tipologías de viviendas que se ofrecen en la comuna, traspasando esa información a fichas de catastro que presenten sus principales características. En base a consulta expertos y estudio de mercado, mediante la recopilación de antecedentes se identificaran los costos de construcción, precios de venta, costos de la ATO. Se realizo una estructura organizacional necesaria para ejecutar la construcción del proyecto inmobiliario, con el objetivo de precisar los costos por gastos generales, especificados en las tablas.

Identificados todos los costos e ingresos que generara el proyecto propuesto, estos datos se detallaron mes a mes, precisando los tiempos de espera por aprobación de la ampliación de redes, tiempos de espera por permisos varios y tiempos de construcción. Luego con estos costos e ingresos se realizaron dos flujos de caja anuales ; el Flujo puro del proyecto, el cual supone un único proveedor de capital, el dueño de la idea el cual proporciona un 100% del total del financiamiento requerido con una tasa de rendimiento del 15%; y un flujo financiado el cual utiliza la misma tabla del flujo puro, pero se le agrega el financiamiento externo, atreves de un préstamo bancario, con un monto inicial del 60% de los costos de inversión.